Bauplanungsrecht - Die Kommune entscheidet, wie und was gebaut wird

Die Frage, was und wie gebaut werden darf, ist im Baugesetzbuch geregelt.

Danach hat der Bauherr, sofern ein qualifizierter Bebauungsplan besteht, gem. § 30 Baugesetzbuch einen Rechtsanspruch darauf, dass er sein Bauvorhaben so realisieren kann, wie es nach dem Bebauungsplan zulässig ist.

Besteht kein Bebauungsplan, dann ist im Innenbereich ein Bauvorhaben gem. § 34 Baugesetzbuch zulässig, wenn ein Zusammenhang mit bebauten Ortsteilen besteht und sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Ein 10-stöckiges massives Gebäude im Innenbereich ist damit in einer Einfamilienhaussiedlung unzulässig.

Dem gegenüber ist im Außenbereich gem. § 35 Baugesetzbuch das Bauen nicht erwünscht, es sei denn, es handelt sich um ein privilegiertes Vorhaben gem. § 35 I Baugesetzbuch, wie z.B. solche, die einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienen.

Die Einzelheiten dazu sind, wie immer, kompliziert.

Da das Bauen die Planungshoheit der Gemeinde betrifft, ist gem. § 36 Baugesetzbuch die Gemeinde bzw. die Stadt bei Vorhaben gem. den §§ 34, 35 Baugesetzbuch zu beteiligen.

Ein Grundsatz der Planungshoheit als grundgesetzlich garantiertes Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde ist das Recht, einen Bebauungsplan aufzustellen.

Ein solcher Bebauungsplan, der regelmäßig aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt wird, regelt die direktverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.

§ 9 Baugesetzbuch bestimmt, was der Planungsgeber (Gemeinde/Stadt) alles festsetzen kann.

Dabei kann sich die Gemeinde im Voraus gegenüber einem Bauinteressenten nicht verpflichten, einen bestimmten Bebauungsplan zu erlassen.

Ein solcher öffentlich-rechtlicher Vertrag ist, da er den Grundsätzen der gemeindlichen Selbstverwaltung widerspricht, unwirksam.

Vielmehr bestimmt die Gemeinde durch ihr Entscheidungsgremium Gemeinderat, was und wie gebaut wird.

Im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplans muss die Frage der Erschließung, also z.B. Verkehrsführung, Parkmöglichkeiten, Frischluftschneisen, etc. geklärt werden.

Kein Gegenstand der Erschließung hingegen ist die Klärung, ob das Baugebiet z.B. konterminiert ist.

Diese Frage ist vielmehr im Baugenehmigungsverfahren zu klären.

Üblicherweise beauftragt die Gemeinde zur Vorbereitung eines Bebauungsplanes ein Planungsbüro damit Planungsvorschläge zu unterbreiten.

Nach dem Durchlaufen des im Baugesetzbuch geregelten Verfahrens beschließt der Gemeinderat auf Basis dieser Pläne den Bebauungsplan und macht diesen Beschluss ortsüblich bekannt. Der Bebauungsplan kann dann grundsätzlich von jedermann eingesehen werden.

Zunehmend sind gerade im städtischen Bereich Investoren daran interessiert, eigene Vorhaben zu realisieren.

Gem. § 11 Baugesetzbuch kann dazu die Gemeinde städtebauliche Verträge schließen.

Der Inhalt dieser Verträge ist im Wesentlichen die Regelung der Kostentragung solcher städtebaulichen Maßnahmen.

Ein Anspruch des Vorhabenträgers (Investors) auf Erlass eines konkreten Bebauungsplanes als Satzung entsteht daraus nicht.

Konkret bedeutet dies für den gerade aktuellen Fall im Kaelble Areal in Backnang, dass der Investor lediglich Vorschläge machen kann.

Was er tatsächlich bauen darf, darüber entscheidet die Gemeinde bzw. die Stadt im Wege des Bebauungsplanverfahrens.

Wie lange dies dauert, bis schließlich ein Bebauungsplan bestandskräftig beschlossen ist, hängt wiederum auch vom Willen der zuständigen Gremien ab.

So kann es dazu kommen, dass ein Bauvorhaben eines Investors, an dem eine örtliche Bank beteiligt ist, schneller geht, als das Bebauungsplanverfahren bei einem solchen Investor, dessen Vorhaben städtebaulich und damit politisch mehr Potential für Diskussionen und damit Kritik bietet.