Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag

Auch in Zeiten steigender Immobilienpreise wollen sich viele Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Da mit dem Kauf des Eigenheims regelmäßig erhebliche finanzielle Verpflichtungen einhergehen, sollte der Kauf gut vorbereitet sein. Dies gilt selbstverständlich nicht nur auf Käuferseite, sondern auch für den Verkäufer. Hervorgehobene Bedeutung kommt dabei dem Inhalt des Kaufvertrags zu.

Dieser Beitrag soll einige typische Fragestellungen für den Immobilienkaufvertrag aufzeigen.

Der Immobilienkaufvertrag ist nach § 311b BGB mit allen seinen wesentlichen Vertragsbestandteilen sowie sämtlicher damit verbundener Nebenabreden und Rechtsgeschäften notariell zu beurkunden. Es muss genau bzw. – juristisch gesprochen – hinreichend bestimmt geregelt werden, was genau erworben wird. Es gilt der Grundsatz: Was nicht im Kaufvertrag steht, ist auch nicht geschuldet. Dabei ist insbesondere darauf zu achten, ob für die zu übertragende Immobilie Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind. So können zu Lasten des Grundstücks unter anderen Reallasten oder Grunddienstbarkeiten, wie beispielsweise Wege- oder Leitungsrechte, eingetragen sein. Ist dies der Fall, ist aus Erwerbersicht zu klären, ob solche Belastungen übernommen werden.

Käufer- und Verkäuferseite müssen sich auch darüber einig werden, was mit bestehenden Grundpfandrechten (Grundschulden oder Hypotheken) geschieht. In der Regel möchte der Käufer diese Belastungen nicht übernehmen, sodass im Kaufvertrag geregelt werden muss, dass das Grundstückstück lastenfrei übergeben wird.

Bei Bestandsimmobilien wird der Verkäufer in der Regel auf einen Haftungsausschluss für Sachmängel bestehen. Dies kann ein erhebliches finanzielles Risiko für den Käufer darstellen, wenn sich nach Abschluss des Kaufvertrags ein Mangel zeigt. Grundsätzlich stehen dem Käufer gegen den Verkäufer dann keine Mängelrechte zu. Deswegen ist es dringend anzuraten, die Immobilien vor Erwerb eingehend – am besten mit einer fachkundigen Person – zu besichtigen. Hat der Verkäufer den Mangel jedoch arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie übernommen, kann er sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen.

Der Kaufvertrag sollte zudem eine Regelung enthalten, wann und wie die Immobilie der Käuferseite übergeben wird. Dies spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn der Käufer noch zur Miete wohnt und er sein altes Mietverhältnis beenden muss.

Ist die Immobilie an Dritte vermietet, führt der Kauf nicht automatisch dazu, dass das Mietverhältnis beendet wird. Kauf bricht nicht Miete. Möchte der Käufer die Immobilie selbst bewohnen, ist grundsätzlich ein Beendigungstatbestand zu schaffen und dieser gegebenenfalls auch durchzusetzen. Das kann mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein. Im schlimmsten Fall muss sogar die Zwangsräumung durchgeführt werden.

Der Themenkomplex Immobilienkaufvertrag ist vielschichtig und sollte gerade im Hinblick auf seine finanzielle Bedeutung wohl überlegt sein.

Deswegen ist es ratsam, einen kompetenten, qualifizierten rechtlichen Berater für solche Fragen hinzuzuziehen.