Kauf einer Eigentumswohnung - was ist zu beachten

22.04.2019

Kauf einer Eigentumswohnung - was ist zu beachten

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt zeigt, dass es fast nicht mehr möglich ist, ein Grundstück zu kaufen und darauf zu bauen, da kaum Grundstücke mehr auf dem Markt sind.

Deshalb bleibt sowohl in jungen Jahren als auch im Alter, wenn man die Pflege seines Stückle nicht mehr schafft oder will, nichts anderes übrig, als sich eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Ein solcher Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung muss jedoch gut überlegt sein, da es für beide Seiten bei qm-Preisen von teilweise bis zu 4.500,00 € um erhebliches Vermögen geht.

Der Verkäufer muss regelmäßig klären, welche Ablöseforderung der eingetragene Gläubiger, also in der Regel die Bank, für eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens verlangt.

Weiter muss ein Käufer trotz des regelmäßigen zulässigen Sachmangelausschlusses über etwaige Mängel des Objekts, welche für den Käufer bei der Besichtigung nicht erkennbar, aber dem Verkäufer bekannt sind und die für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung sind, aufgeklärt werden. In diesem Fall hat ein Sachmangelausschluss gem. § 444 BGB keine Gültigkeit, weil das Verschweigen bekannter wesentlicher Mängel nach der Rechtsprechung Arglist bedeutet.

Klärt in einem solchen Fall der Verkäufer nicht auf, dann muss er Schadensersatz bezahlen.

Nach den gesetzlichen Vorschriften ist für die angebotene Wohnung ein Energieausweis zu erstellen und dem potentiellen Käufer vorzulegen, ansonsten droht ein Bußgeld.

Weiter ist zu klären, ob die für das Objekt anfallende Erschließungskosten und sonstige öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Abfallgebühren, etc. tatsächlich bezahlt sind, da Schuldner dieser Kosten der zum Zeitpunkt des Anfalls der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist.

Da der Erwerber einer Wohnung in der Regel Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird, muss der Verkäufer auch die Unterlagen für die verkaufte Wohnung, insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlung, Grundrisse der Wohnung, Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung sowie ggf. Mietverträge vorlegen.

Nach den wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen haftet der Verkäufer für die bis zum Zeitpunkt des Grundbucheintrags angefallenen Kosten an die Gemeinschaft, insbesondere für fällige Wohngeldzahlungen.

Der Käufer sollte sich dringend bei Erwerb über die Höhe der vorhandenen Rücklagen für die Instandhaltung des Gesamtobjekts sowie über außerordentliche Instandsetzungsmaßnahmen, welche die Gemeinschaft beschlossen hat, informieren, da er in eine bestehende Gemeinschaft eintritt und sich deshalb an den zum Zeitpunkt seines Eigentumserwerbs beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen muss. Dies gilt selbst dann, wenn der Käufer bei dem Beschluss über die Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht beteiligt war.

Entsprechend dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber in bestehende Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein, weshalb vor der Kaufentscheidung wichtig ist, zu klären, wie hoch die monatliche Miete ist sowie ob und inwieweit Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wurden.

Wird die Wohnung von einem Bauträger erworben, dann muss auch der Bauträgervertrag zwingend notariell beurkundet werden.

Bauträgervertrag bedeutet, dass ein Anteil am Grundstück gekauft wird, verbunden mit der Verpflichtung des Bauträgers, entsprechend der Baubeschreibung, die Wohnung zu errichten.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass genau geklärt wird, was der Bauträger überhaupt schuldet, das heißt wie die Wohnung mit welcher Qualität gebaut werden soll und welcher Anteil, z.B. am Garten, dem Käufer zusteht. All dies ist in der notariell zu beurkundenden Baubeschreibung zu regeln.

Damit man für den geplanten Bezugstermin der Wohnung keine unangenehmen Überraschungen erlebt, muss im Bauträgervertrag zudem geregelt werden, wann der Übergabetermin ist und welche Konsequenzen ein verspäteter Bezug hat, z.B. eine pauschale Zahlung bei verspäteter Bezugsmöglichkeit. Hierbei wird üblicherweise nicht nur der Mietpreis, sondern ein Druckzuschlag, beispielsweise der doppelte Mietpreis, angesetzt.

Da die Bauträgerverträge trotz notarieller Beurkundung regelmäßig vorformuliert sind, unterliegen diese einer Überprüfung nach dem AGB-Recht, wobei der Notar eine Belehrungspflicht hat, jedoch regelmäßig der Text und Inhalt des Bauträgervertrages vom Bauträger vorgegeben wird.

Wie es oben dargestellt wurde, ist der Kauf einer Immobilie, insbesondere einer Eigentumswohnung, eine komplexe Angelegenheit. Deshalb empfiehlt es sich auf alle Fälle, wenn der notarielle Vertragsentwurf vorliegt, diesen durch einen im Baurecht erfahrenen Rechtsanwalt, in der Regel einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, prüfen zu lassen.

Solches erspart nachher viel Verdruss sowie unnötige Kosten.

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