Eigenbedarfskündigung nach zwei Jahren ist nicht rechtsmissbräuchlich (BGH)

12.01.2018
Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt die Vermieterrechte.

Sachverhalt

Die Mieterin bewohnte seit Mitte April 2011 eine Zweizimmerwohnung. Hierfür hat sie mit dem Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen. Ende Februar 2013 kündigt der Vermieter den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf. Als Grund für die Kündigung führte er an, seine Tochter, die sich nach ihrem Abitur für ein Jahr im Ausland aufhalte, werde zeitnah nach Deutschland zurückkehren und danach eine Arbeitsstelle bei einem in der Nähe liegenden Unternehmen antreten sowie ein berufsbegleitendes Studium aufnehmen. Sie sei deswegen an den Kläger mit dem Wunsch herangetreten, eine eigene abgeschlossene Wohnung zu beziehen. Die Mieterin widersprach der Kündigung. Sie hat unter anderem geltend gemacht, die ausgesprochene Kündigung sei deswegen rechtsmissbräuchlich, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

Zunächst hatte das Amtsgericht der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben; auf eine darauffolgende Berufung am Landgericht wurde die Klage jedoch abgewiesen. Daraufhin wurde durch den Vermieter Revision vor dem Bundesgerichtshof eingelegt mit dem Begehren das Räumungs- und Herausgabeverlangen weiterzuverfolgen.

Entscheidung

Die Revision hat Erfolg. Eine auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung des Vermieters ist in diesem Fall kein Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB. Grundsätzlich liegt bei einer Eigenbedarfskündigung Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) vor, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt. Hier hatte nach Ansicht des BGH der Vermieter bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages jedoch weder den Entschluss gefasst in nächster Zeit den Wohnraum für sich oder den privilegierten Kreis Dritter in Anspruch zu nehmen, noch einen solchen Schritt erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen.

Generell muss solch ein widersprüchliches Verhalten aufgrund der Umstände des Einzelfalls abgewogen werden. Hierbei ist ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters nicht bereits dann gegeben, wenn der Vermieter das Entstehen eines künftigen Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund konkreter Anhaltspunkte) im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ hätte vorhersehen können oder müssen, sondern verlangt hierfür das Vorliegen eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden subjektiven Elements, nämlich die "Absicht" (das "Entschlossensein"), den Wohnraum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das (ernsthafte) "Erwägen" einer solchen Nutzung. Dagegen setzt sich der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

 

BGH VIII ZR 154/14 vom 04. Februar 2015

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Mietrecht - RA Michael Blanz
- Rechtsanwalt für Mietrecht
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