Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung (BGH)

12.01.2018

Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Das Mietrecht unterliegt dem ständigen Wandel der Rechtsprechung. So erfolgte erst jüngst am 18. November 2015 eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Frage, welche Wohnungsgröße bei einer Mieterhöhung als Grundlage dient (Aktenzeichen VIII ZR 266/14).

Sachverhalt

Der beklagte Mieter bewohnt eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin, welche er von der Vermieterin angemietet hat. Im Mietvertrag wurde bei Abschluss des Mietvertrages eine Wohnfläche von 156 qm angegeben. Tatsächlich weicht die Fläche jedoch erheblich davon ab und beträgt insgesamt 210 qm. Die Vermieterin und jetzige Klägerin verlangte nunmehr die Erhöhung der Miete von derzeit 629 € auf 937 €. Als Begründung führte diese an, dass sie nach den allgemeinen Erhöhungsregeln des BGB dazu berechtigt gewesen sei. Da auch die vereinbarte Fläche überschritten worden sei, sei sie zudem zu einer weiteren Erhöhung berechtigt gewesen.

Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof hat das Begehren der Vermieterin nun größtenteils abgewiesen.

Ausgangspunkt für die Möglichkeit des Vermieters, die Miete zu erhöhen ist der § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass es bei dem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankomme. Die Angaben im Mietvertrag selbst seien für die Mieterhöhung ohne Belang. Insoweit hat der Bundesgerichtshof seine alte Rechtsprechung aufgegeben. Der Grund ist folgender: Der § 558 BGB soll für den Vermieter die Chance bieten, eine angemessene Miete zu erzielen welche ortsüblich ist. Daher kann es nur auf die tatsächlich bestehenden Umstände ankommen und nicht auf irgendwelche Vereinbarungen. Aufgrund dessen ist dann, wenn im Mietvertrag eine größere Wohnfläche vereinbart worden ist als tatsächlich gegeben, wiederum nur eine Erhöhung unter Bemessung der kleineren tatsächlichen Fläche möglich.

Trotzdem gilt dabei weiter die sogenannte Kappungsgrenze von 20 % (teilweise 15 %). Höher darf der Vermieter nicht gehen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes gibt das Bürgerliche Gesetzbuch dem Vermieter keine weitere Möglichkeit einer „Extra“-Erhöhung. Diesem ist regelmäßig zuzustimmen, denn der Vermieter hat es größtenteils eher in der Hand, die tatsächliche Wohnfläche zu bestimmen, als ein Mieter bei Unterschrift des Mietvertrages vor dem Einzug.

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Mietrecht - RA Michael Blanz
- Rechtsanwalt für Mietrecht
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