Mieterhöhung - wann ist sie möglich und rechtens?

12.01.2018

Mieterhöhung - wann ist sie möglich und rechtens?

In jedem Mietverhältnis kommt mit Sicherheit einmal die Frage auf, ist die Miete noch angemessen und wie kann ich als Vermieter diese erhöhen? Für den Mieter stellt sich dann die Frage, ob und wie er einem solchen Verlangen des Vermieters nachgeben soll.

Nachfolgend wird Ihnen ein Überblick gegeben, wobei es hier nur um das Wohnraummietrecht geht.

Wie kann ich als Vermieter erhöhen ?

Wenn sowohl Vermieter als auch Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden sind, dann kann eine solche Mieterhöhung formlos vereinbart werden.

Etwas anderes gilt dann, wenn ein solches Einverständnis nicht vorliegt und die Miete einseitig erhöht wurden soll.

Hier kommt es zunächst darauf an was im Mietvertrag zwischen den Mietparteien vereinbart wurde.

War bereits bei Abschluss eine Staffelmiete vereinbart; dann erhöht sich die Miete jeweils nach einer gewissen Zeit, welche zuvor vereinbart wurde.

Bei Vereinbarung einer Indexmiete kann die Miete angepasst werden wenn der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland sich erhöht hat und noch weitere Voraussetzungen vorliegen. Als Vermieter müsste ich allerdings diese Erhöhung gegenüber dem Mieter erklären.

Wenn eine dieser zwei Mieterhöhungsarten im Mietvertrag vereinbart worden ist, so kann eine einseitige Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht  mehr vorgenommen werden.

Falls jedoch weder eine Indexmiete noch eine Staffelmiete vereinbart wurde kann gemäß § 558 BGB eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden.

Dies setzt aber voraus, dass dem Mieter ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen zugehen muss. Der Vermieter muss hier klar begründen, warum er jetzt eine Mieterhöhung möchte und wie er auf die neue Miete „kommt“

In Gemeinden, wie die „Große Kreisstadt Backnang mit den Umlandgemeinden Allmersbach i. T, Aspach, Burgstetten, Weissach i. T“ in welchen ein Mietspiegel vorhanden ist, kann dieser dazu herangezogen werden. Es gilt dann die eigene Mietwohnung einzugruppieren und so die ortsübliche Vergleichsmiete herauszufinden. Des Weiteren darf sich die Miete für eine gewisse Zeit nicht verändert haben und außerdem ist auch die Kappungsgrenze für die Erhöhung von 15-20 % einzuhalten.

Weitere Möglichkeiten der Erhöhungsbegründung sind die Bezugnahme auf 3 Vergleichswohnungen oder die Vorlage eines Sachverständigengutachtens.

Wenn alles korrekt ist, dann schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens die neue Miete. Kommt er der Zahlung nicht nach, so bleibt letztlich nur der Klageweg.

Der Vermieter kann schließlich die Miete auch dann erhöhen, wenn er bestimmte Modernisierungsmaßnahmen (bspw. energetische Modernisierung, nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs oder nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, etc.) durchgeführt hat.

Auch ein solches Erhöhungsverlangen ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft und muss entsprechend begründet werden.

Generell ist beim Thema Mieterhöhung sowohl auf Vermieterseite viel zu beachten und auf Mieterseite sollte stets geprüft werden, ob das Verlangen des Vermieters gerechtfertigt ist.

Die vorhergehenden Hinweise können nur ein Umriss dessen sein, was möglich ist. Einen Anspruch auf Vollständigkeit kann aufgrund der Vielschichtigkeit des Mietrechts nicht erhoben werden. Hier muss letztlich immer eine Einzelfallbetrachtung erfolgen.

Gerne stehen wir Ihnen hierbei zurate und prüfen, ob Sie als Vermieter die Miete erhöhen können und wenn ja, wie hoch diese sein darf, oder ob Sie als Mieter bereits eine angemessene Miete bezahlen und daher das Mieterhöhungsverlangen abzulehnen ist.

Auch für Mieter und Vermieter von Gewerberaumimmobilien sind wir gerne da und prüfen, welche Möglichkeiten sich in Ihrem Mietverhältnis ergeben.

Zurück

Mietrecht - RA Michael Blanz
- Rechtsanwalt für Mietrecht
(07191) 62091