Der BGH bezieht zu Vertragsstrafen in der WEG Stellung

Mit der Frage, ob ein bestimmtes Verhalten von Wohnungseigentümern mit Vertragsstrafen geahndet werden kann, hat sich jüngst der Bundesgerichtshof befasst.

Dabei lag dem Fall zugrunde, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss gefasst hat, wonach bei einer Gebrauchsüberlassung der Wohnungseinheit die Zustimmung des Verwalters bedarf und für den Fall, dass dagegen verstoßen wird, einen Ausgleichsbetrag von 500-4000 € pro Monat zu bezahlen ist. In dem konkreten Fall vermietete der Eigentümer die Wohnung kurzfristig an sogenannte Medizintouristen, worauf die Eigentümergemeinschaft 12.000 € von ihm verlangte.

Dem hat der BGH nun eine Abfuhr erteilt. Zwar kann grundsätzlich ein bestimmtes Verhalten auch im Wohnungseigentumsrecht mit Vertragsstrafen sanktioniert werden. Dies gilt allerdings nur bei festgelegten Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung.

Eine Einführung solcher Vertragsstrafen durch Beschluss ist nicht möglich. Es mangelt hierbei an der Beschlusskompetenz der WEG. Als einzige Grundlage für einen solchen Beschluss könnte lediglich § 21 Abs. 7 WEG heranzuziehen sein, wobei dieser jedoch nur die Beschlusskompetenz für die „Folgen des Verzugs“ gibt. Nicht jedoch die Einführung einer Vertragsstrafe.

Zudem sei eine Vertragsstrafe weder unter eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums, noch für einen besonderen Verwaltungsaufwand zu fassen.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. März 2019 – V ZR 105/18