Wer kann die Mängel im Gemeinschaftseigentum geltend machen?

Aufgrund der aktuellen beengten Situation des Wohnungsmarktes und den fehlenden bzw. sehr teuren Baugrundstücken werden, wie man gerade auch in Backnang sieht, unter maximaler Ausnutzung der Grundstücke immer mehr Eigentumswohnungen gebaut.

Bekanntlich besteht beim Bauen immer das Risiko von Mängeln. So auch im nachfolgenden exemplarischen Fall.

Nachdem ein Eigentümer eine Wohnung für teures Geld gekauft hat, stellt er fest, dass sich der Sockel des Gebäudes verfärbt und sich an der Außenfassade Algen bilden. Dies will sich der Eigentümer nicht gefallen lassen.

Da die übrigen Wohnungseigentümer die Kosten eines Vorgehens gegen den Bauträger scheuen, entscheidet sich der Eigentümer allein gegen den Bauträger Mangelrechte geltend zu machen. Dazu muss zunächst geklärt werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt.

Um dies zu klären, entscheidet sich der Miteigentümer innerhalb der Gewährleistungszeit und auch zur Hemmung der Verjährung für die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens.

Dabei kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass eine Algenbildung bei dem Wärmedämmverbund nicht zu vermeiden ist, man aber die Möglichkeit hat, durch einen fungiziden Farbanstrich die Algenbildung erheblich zu verzögern.

Der Sockelputz hingegen sei entgegen den allgemeinen Regeln der Technik ausgeführt worden.

Das Gesetz definiert in § 633 Abs. 2 BGB den Mangel nach dem sog. subjektiven Mangelbegriff.

Danach ist eine Werkleistung dann frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat und wenn diese Beschaffenheit, wie üblich, nicht vereinbart ist, dann, wenn es sich für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck eignet oder eine Beschaffenheit aufweist, die der Besteller bei diesem Werk erwarten kann.

Was ein Mangel ist, entscheidet jedoch nicht der Sachverständige, sondern ein Richter.

Bezogen auf die beiden Probleme bedeutet dies, dass wenn nicht vereinbart wurde, dass die Fassade algenfrei bleibt, der Bauherr damit rechnen muss, dass es zu einer Algenbildung kommt.

Die Frage ist nur, ab wann er damit rechnen muss.

Dazu vertritt das Landgericht Stuttgart die Auffassung, dass zumindest innerhalb der ersten 5 Jahre, also während der regelmäßigen Verjährungsfrist des Werkvertrages, der Bauherr nicht mit Algenbildungen rechnen muss, danach schon.

Die Rechtsmeinungen der einzelnen Untergerichte sind dazu sehr unterschiedlich, wobei der Bundesgerichthof dies noch nicht entschieden hat.

Bei der Frage des Anschlusses des Sockelputzes ans Erdreich hingegen gibt es eine Regel der Technik, deren Einhaltung der Bauherr erwarten kann. Deshalb liegt hier ein Mangel vor.

In der Eigentümerversammlung beschließt dann die Mehrheit der Wohnungseigentümer wegen des Mangels am Sockelputz gemeinsam gegen den Bauträger vorzugehen. Hinsichtlich der Algenbildung an der Außenfassade scheut die Mehrheit der Wohnungseigentümer aufgrund der damit verbundenen Kosten das Risiko und verzichtet darauf, Mangelansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen.

Dies hat nach der Rechtsprechung des BGH dann zur Konsequenz, dass der Miteigentümer, welcher ein teures Beweissicherungsverfahren mit Kosten von ca. € 6.000,00 auf eigenes Risiko durchgeführt hat, jetzt nicht mehr berechtigt ist, selber die Sachmangelrechte wegen des Sockels weiter zu verfolgen, da die Gemeinschaft diese an sich gezogen hat.

Wegen der Algenbildung kann er die Mangelrechte dann in eigenem Namen weiterverfolgen.

Die im Beweissicherungsverfahren entstandenen Kosten muss der Eigentümer selber gegen den Bauträger geltend machen.

Im Ergebnis braucht der einzelne Eigentümer für die Frage, ob ein Mangel vorliegt und wer die Mangelhaftigkeit geltend machen kann, einen kompetenten, qualifizierten Berater, am besten einen Fachanwalt für dieses Rechtsgebiet.